Introdução
A calculadora compara a evolução de um financiamento imobiliário nos sistemas SAC e Price, usando valor do imóvel, entrada, taxa efetiva anual e prazo. Ela evidencia como o sistema escolhido altera parcelas, juros e velocidade de redução do saldo.
O que é
Financiamento imobiliário é crédito de longo prazo para aquisição de imóvel. A prestação contratual pode reunir amortização, juros, seguros, tarifas e eventual atualização por indexador; esta ferramenta simula apenas o núcleo financeiro de amortização e juros.
Como funciona
O valor financiado é o preço do imóvel menos a entrada. A taxa anual informada é convertida em taxa mensal equivalente. No SAC, a amortização do principal é constante e as prestações tendem a cair. No Price, a prestação financeira é constante e a amortização cresce ao longo do tempo.
Fórmula utilizada
SAC: A = PV / n e Parcelaₜ = A + Saldoₜ₋₁ × i; Price: PMT = PV × [i(1+i)^n] / [(1+i)^n − 1]
- PV = valor do imóvel menos a entrada
- A = amortização constante no SAC
- i = taxa mensal equivalente
- n = número total de meses
- taxa mensal = (1 + taxa anual)^(1/12) − 1
Exemplo prático
Imóvel de R$ 300.000, entrada de R$ 60.000, taxa de 9,5% ao ano e prazo de 30 anos.
- O principal é R$ 240.000 e o prazo corresponde a 360 meses.
- No SAC, divide-se o principal em 360 amortizações iguais e somam-se os juros sobre o saldo.
- No Price, calcula-se uma prestação financeira constante para o mesmo principal, taxa e prazo.
O SAC começa com prestação maior e reduz o saldo mais rapidamente; o Price começa com prestação menor e distribui a amortização de forma crescente. Compare os totais exibidos pela calculadora.
Como interpretar o resultado
A primeira parcela mostra o esforço inicial; o total de juros mostra o custo financeiro no horizonte completo. A comparação só é válida quando valor, taxa e prazo são os mesmos. No contrato, confira também indexador, seguros, tarifas e CET.
Limitações da simulação
- Não inclui TR, IPCA, CDI ou outro indexador que possa atualizar o saldo devedor.
- Não inclui seguros MIP/DFI, tarifa de administração, avaliação, registro ou tributos.
- Supõe taxa constante, pagamentos pontuais e ausência de carência.
- Não verifica regras de renda, enquadramento no SFH/SFI ou uso do FGTS.
Perguntas frequentes
SAC sempre tem prestação menor?
Não. Em condições equivalentes, o SAC normalmente começa com prestação maior e depois diminui; o Price tende a começar menor e manter constante o componente financeiro da prestação.
A parcela do contrato ficará exatamente como na simulação?
Não necessariamente. Indexadores, seguros e encargos acessórios podem alterar a prestação efetiva.
A taxa anual é dividida por 12?
Nesta calculadora é usada a taxa mensal equivalente: (1 + taxa anual)^(1/12) − 1, e não uma simples divisão por 12.
Fontes e referências
- SAC e Price: diferenças entre os sistemas de amortização — CAIXA
- Perguntas frequentes sobre financiamento habitacional — CAIXA
Última revisão editorial: 2026-09-28